Was ist eine Baufinanzierung und wie funktioniert sie?
Eine Baufinanzierung ist ein langfristiges Darlehen zur Finanzierung einer Immobilie – sei es für den Bau, Kauf oder die Umschuldung. Sie wird in der Regel durch eine Grundschuld abgesichert und in monatlichen Raten zurückgezahlt, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzen.
Welche Voraussetzungen muss ich für eine Baufinanzierung erfüllen?
Entscheidend sind ein sicheres Einkommen, eine solide Bonität, ein tragfähiges Finanzierungskonzept und – je nach Vorhaben – Eigenkapital. Auch das zu finanzierende Objekt muss bestimmte Anforderungen erfüllen (z. B. werthaltige Lage, kein Sanierungsstau).
Wie viel Eigenkapital sollte ich bei einer Baufinanzierung einbringen?
Empfohlen sind mindestens 10 bis 20 % des Kaufpreises. Je höher der Eigenkapitaleinsatz, desto besser die Konditionen. In bestimmten Fällen kann auch eine Vollfinanzierung ohne Eigenkapital realisiert werden.
Was bedeutet Beleihungswert und wie wird er berechnet?
Der Beleihungswert ist der von der Bank ermittelte, langfristig erzielbare Wert der Immobilie. Er liegt meist 10 bis 20 % unter dem Kaufpreis und dient als Grundlage für die maximale Darlehenshöhe.
Welche Arten von Baufinanzierungen gibt es?
Typische Modelle sind das Annuitätendarlehen (konstante Rate), das Volltilgerdarlehen (Rückzahlung in einer festen Laufzeit) und das Bauspardarlehen (nach Ansparphase zinsgünstige Finanzierung). Welche Variante passt, hängt vom Vorhaben und Ihrer Planung ab.
Wie wird der effektive Jahreszins berechnet?
Der Effektivzins berücksichtigt neben dem Sollzins auch Nebenkosten wie Bearbeitungsgebühren oder Tilgungsmodalitäten. Er ermöglicht den objektiven Vergleich unterschiedlicher Angebote.
Was ist der Unterschied zwischen Sollzins und Effektivzins?
Der Sollzins ist der reine Zinssatz auf das Darlehen ohne Nebenkosten. Der Effektivzins ist der Gesamtkostenindikator, der auch Zusatzkosten einbezieht – und daher entscheidend für den Angebotsvergleich.
Wie wirkt sich der Tilgungssatz auf die monatliche Rate und Gesamtkosten aus?
Ein höherer Tilgungssatz führt zu einer höheren monatlichen Rate, aber auch zu einer schnelleren Rückzahlung und geringeren Zinskosten. Ein niedriger Tilgungssatz reduziert die Rate, verlängert aber die Laufzeit und erhöht die Gesamtkosten.
Welche Nebenkosten muss ich beim Immobilienkauf einplanen?
Zu den typischen Nebenkosten zählen Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland), Notar- und Grundbuchkosten, Maklerprovision sowie ggf. Modernisierungskosten. Diese können bis zu 15 % des Kaufpreises betragen.
Kann ich durch Sondertilgungen meine Baufinanzierung schneller zurückzahlen?
Ja. Viele Darlehen erlauben jährliche Sondertilgungen (z. B. 5 % der Restschuld). So können Sie schneller schuldenfrei sein und Zinskosten einsparen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung.
Wie läuft der Antragsprozess für eine Baufinanzierung ab?
Nach der Anfrage prüfen wir Ihre Daten, analysieren den Markt und stellen Ihnen passende Angebote vor. Nach Auswahl des Finanzierungsangebots reichen Sie die nötigen Unterlagen ein. Anschließend erfolgt die Kreditprüfung und Genehmigung.
Welche Unterlagen benötige ich für eine Baufinanzierungsanfrage?
Benötigt werden u. a. Gehaltsnachweise, Kontoauszüge, Selbstauskunft, ggf. Steuerbescheide (bei Selbständigen) sowie Objektunterlagen (Kaufvertrag, Exposé, Grundbuchauszug, Baubeschreibung).
Wie lange dauert es, bis eine Baufinanzierung genehmigt wird?
In der Regel dauert es wenige Werktage – abhängig von der Komplexität und Vollständigkeit Ihrer Unterlagen. Bei Standardfällen erfolgt die Kreditentscheidung häufig innerhalb von 48 Stunden.
Was passiert nach der Finanzierungszusage?
Nach Genehmigung erhalten Sie den Darlehensvertrag zur Unterschrift. Danach erfolgt die Eintragung der Grundschuld. Sobald alle Auszahlungsvoraussetzungen erfüllt sind, wird das Darlehen bereitgestellt.
Wie funktioniert die Auszahlung des Darlehens bei Neubau oder Kauf?
Beim Immobilienkauf erfolgt die Auszahlung meist in einer Summe an den Verkäufer oder ein Notaranderkonto. Beim Neubau erfolgt sie in Teilbeträgen, entsprechend dem Baufortschritt und Zahlungsplan.
Ist eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital möglich?
Ja. Bei entsprechender Bonität und werthaltigem Objekt ist eine 100 %- oder 110 %-Finanzierung möglich. Auch Kaufnebenkosten lassen sich ggf. mitfinanzieren – insbesondere bei stabilen Einkommensverhältnissen.
Was ist ein Forward-Darlehen und wann ist es sinnvoll?
Ein Forward-Darlehen sichert aktuelle Zinsen für eine spätere Anschlussfinanzierung – bis zu 60 Monate im Voraus. Sinnvoll bei zu erwartenden Zinsanstiegen und auslaufender Zinsbindung.
Wie funktioniert eine Anschlussfinanzierung bzw. Umschuldung?
Nach Ablauf der Zinsbindung kann der offene Darlehensbetrag durch ein neues Darlehen ersetzt werden – entweder beim gleichen Anbieter (Prolongation) oder durch Wechsel zu einem anderen (Umschuldung).
Welche Fördermöglichkeiten gibt es (z. B. KfW, Länderprogramme)?
KfW-Darlehen, Länderförderungen oder kommunale Programme bieten zinsgünstige Kredite und Tilgungszuschüsse – z. B. für energieeffizientes Bauen, Sanieren oder Familien mit Kindern.
Kann ich auch als Selbständiger oder Freiberufler eine Baufinanzierung bekommen?
Ja. Voraussetzung ist ein nachvollziehbares Einkommen über mindestens zwei bis drei Jahre sowie geordnete finanzielle Verhältnisse. Wir finden passende Finanzierungspartner für Selbständige.
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