Baufinanzierung Fragen und Antworten

Hier beantworten wir Ihre häufigsten Fragen zum Thema Baufinanzierung

Eine Aufteilung des Baudarlehens in mehrere Teildarlehen ist möglich. Sie haben die Möglichkeit, jedes Teildarlehen nach Ihren Wünschen mit verschiedenen Tilgungssätzen und Zinsfestschreibungen, auszustatten. Eine solche Aufteilung des Gesamtdarlehens in mehrere Teildarlehen ermöglicht Ihnen langfristige Belastungen besser auf Ihre private Situation abzustimmen. Außerdem bewährt sich eine solche Aufteilung ebenfalls, bei der Absicht nach einigen Jahren eine Sondertilgung zu leisten.

Nein. Mit ihrem Antrag machen sie lediglich ihr Interesse an einem Darlehensangebot deutlich.

Mit folgender Formel kann die Rate, die sich aus Darlehensbetrag, Nominalzins und aus dem Tilgungssatz zusammensetzt, berechnet werden.

Jährliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 100

Monatliche Rate = Darlehensbetrag x (Nominalzins + Tilgungssatz ) / 1200

Sie treten bei dem Kauf einer Immobilie automatisch in eine bestehende Gebäudeversicherung ein.

Jedoch kann diese Gebäudeversicherung mit sofortiger Wirkung oder zum Ablauf der laufenden Versicherungsperiode innerhalb eines Monats nach der grundbuchlichen Eigentumsumschrift gekündigt werden.

Im Anschluss daran besteht die Möglichkeit eine neue und günstige Versicherung bei einer Gesellschaft ihrer Wahl abzuschließen. Es wird außerdem empfohlen zum Ablauf der Versicherungsperiode zu kündigen, um die bereits gezahlten Versicherungsprämie des Verkäufers auszunutzen.

Den geschätzten festen Wert einer Immobilie nennt man Beleihungswert. Der Beleihungswert ist für den Darlehensgeber von hohem Nutzen, da er zur dauerhaften Risikobeurteilung einer Baufinanzierung dient.

Der Beleihungswert bezieht sich bei Wohneigentum, das selbst genutzt wird, auf den Sachwert der Immobilie (Bodenwert und Gebäudewert). Bei vermieteten Immobilien jedoch, bezieht sich der Beleihungswert auf den geschätzten Ertrag durch langfristige Einnahmen. Für die Baufinanzierung wird ein Sicherheitsabschlag von 10% – 20% wegen, eventueller Fluktuation am Zinsmarkt, vorgenommen.

Unter Beleihungsauslauf versteht man den prozentuellen Anteil der Fremdfinanziert wird.

Beispiel:

Bei einem Objektwert von 200.000 € (Beleihungswert) wird ein Darlehen in Höhe von 120.000 € aufgenommen (Fremdfinanzierung), was einem Prozentsatz von 60% entspricht.
Man redet in diesem Falle von einem 60%igen Beleihungsauslauf.

Sollte es sich bei einem Baukredit um einen Annuitätendarlehn handeln, so wird das Darlehn  die Laufzeit über hinweg in gleich bleibende Raten geteilt, so genannte Annuitäten. Diese Raten (Annuitäten) setzten sich aus Zinsanteil und Tilgungsanteil zusammen.

Die Restschuld und damit auch der Zinsanteil für den Baukredit, reduziert sich durch den Tilgungsanteil mit jeder gezahlten Annuität. Das Annuitätendarlehen ist die am meisten genutzte Form einer Darlehensform in der Baufinanzierung, da die Annuität konstant bleibt, der Zinsanteil mit fortlaufender Zeit schrumpft und der Tilgungssatz in der Zeit weiter wächst.

Bei einer Baufinanzierung mit endfälligen Darlehen zahlt man während der Laufzeit ausschließlich Zinsen an die Bank, wobei die Zinsen meist höher sind als bei einem Annuitätendarlehen. Und die eigentliche Darlehnsschuld wird erst am Ende der Laufzeit getilgt.

Um bei einer Baufinanzierung die Zeit bis zur Zuteilung eines Bausparvertrages zu überbrücken, eignet sich das endfällige Darlehen. Bei einer Vermietung ihrer Immobilie, können Sie die Zinsen für ein endfälliges Darlehen steuerlich gelten machen. Ebenfalls kann zudem eine Tilgung aus diesem Bausparvertrag erfolgen.

Die Differenz zwischen Nominalbetrag und tatsächlicher Darlehensauszahlung wird als Disagio bezeichnet. Diese Zinsvorauszahlung führt dazu, dass die Bank den Nominalzins senkt. Das Disagio wird fällig spätestens bei der Darlehensauszahlung und wird deshalb von dem Darlehensbetrag einbehalten. Der effektive Jahreszins bleibt hiervon unberührt. Ebenso wird das Disagio nicht auf die Tilgung der Baufinanzierung angerechnet.

Darlehensnehmer können gegen einen geringen Aufpreis einen vollen Baukredit zu einem geringen Nominalzins bekommen. Ein Disagio lohnt sich hingegen bei einer Vermietung der eigenen Immobilie, da sie das Disagio als Sonderausgabe von der Steuer absetzen können.

Sie sollten sich bei einem Disagio als Eigennutzer darauf einstellen, das nach Ablauf der Zinsbindungsfrist der Zinssatz stark steigen wird, da die Bank das laufende Zinsniveau anpasst.

Bei einer Baufinanzierung sollte die Höhe des Tilgungssatzes, vom laufenden Zinsniveau, vom Alter, von den finanziellen Möglichkeiten und vom Eigenkapital was sie zu Verfügung haben abhängig gemacht werden.

Für eine Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute einen Tilgungssatz von 1,00% an. Ein solcher Baukredit mit 1,00% Tilgungssatz hätte beim aktuellen Zinsstand eine dreißig jährige Laufzeit. Wenn Sie jedoch früher von ihren Schulden befreit sein möchten, schließen Sie einen höheren anfänglichen Tilgungssatz für ihre Baufinanzierung ab. Außerdem gibt es noch die Möglichkeit einer Sondertilgung die, die Laufzeit vom Baukredit zusätzlich reduziert. Viele Kreditinstitute bieten Baukredite für Schnelltilger mit besonderen Konditionen an.

Die richtige Zinsbindung ist bei einem Baukredit abhängig von mehreren Faktoren. Ihre Baufinanzierung ist durch eine längere Zinsbindung, die meist jedoch von einem Zinsaufschlag begleitet wird, länger vor Zinserhöhungen am Kapitalmarkt unabhängig. Wiederum gilt, desto geringer der Zeitraum einer Zinsfestschreibung ist, umso geringer ist das Zinsniveau.

Eine Zinsbindungsfrist von zehn Jahren bietet einen recht guten Mittelweg. Sie können natürlich mit ihrem Darlehnsgeber zusammen besprechen, ob Sie nicht eventuell den Baukredit in Teilbeträge aufteilen sollten. Die Zinsen bei den so genannten Teilbeträgen werden jeweils auf 5 und 10 Jahre oder auf 15 Jahre festgelegt. Normaler Weise bestehen Mindestsätze für die Teilbeträge.

Da aber nun mal niemand verlässlich vorhersagen kann, wie sich der Kapitalmarkt verändern wird, bleibt die Entscheidung letztlich bei Ihnen.

Im Rahmen einer Baufinanzierung bieten die meisten Kreditinstitute die Möglichkeit, Sondertilgungen unabhängig von den monatlichen Raten durchzuführen. Bei einem Baukredit liegt die Sondertilgung in der Regel zwischen 5% und 20% des Nominalbetrags. In den meisten Fällen berechnen die Kreditinstitute dafür einen Zinsaufschlag, dessen Höhe abhängig vom Umfang der Sondertilgung ist.

Sollten Sie eine Sondertilgung für einen Baukredit fest vereinbaren, sollten Sie die Sondertilgung ihrem persönlichen Kapitalfluss anpassen. Dadurch kann die Laufzeit der Baufinanzierung reduziert werden und es können Zinsen gespart werden.

Wertpapiere oder Bausparverträge sind Formen privater Sparanlagen, die Sie als Eigenkapital bei einer Baufinanzierung einbringen können. Sprechen Sie ihren Arbeitgeber auf ein günstiges Arbeitgeberdarlehen für eine Immobilienfinanzierung an und fragen Sie außerdem Familienangehörige nach Verwandtendarlehen oder auch nach Senkungen.

Bei Eigenleistung ist Vorsicht angebracht. Manche Leute überschätzen sich und durch mangelndes Fachwissen und Geschick, verzögt sich der Baufortschritt und die Kosten für die Baufinanzierung steigen in die Höhe.

Sie sollten sich in jedem Falle von einem Baufachmann oder von einem Architekten über die Form von Eigenleistung, die Sie erbringen möchten, beraten lassen. Durch die Vorlage ihres ausgearbeiteten Finanzierungsplans bei ihrem Darlehensgeber, erfahren Sie in welchem Rahmen bei ihrer Baufinanzierung Eigenleistung als Eigenkapital anerkannt wird.

Für eine Baufinanzierung benötigen Sie neben einem Baukredit auch Eigenkapital in Höhe von 20-30%, es wäre jedoch sehr sinnvoll sich nicht am Mindestanteil zu orientieren, sondern die verfügbaren Mittel soweit wie möglich für die Baufinanzierung einzusetzen.

  • Denn umso höher Ihr Eigenanteil ist, desto niedriger ist der Baukredit. Die monatliche finanzielle Belastung wird durch die niedrigere Gesamtverschuldung leichter tragbar.
  • Bei einem eventuellen Verkauf der Immobilie, wird der Erlös ausreichen, um unvorhergesehene Schulden zu decken.
  • Für den Fall, dass die Kosten der Baufinanzierung durch nachträgliche Veränderung am Bauplan steigen sollten oder falls eine Verzögerung des Baufortschritts eintreten sollte, empfiehlt es sich eine Reserve zu haben.

Bei Kapitalanleger jedoch kann sich ein niedrigerer Anteil an Eigenkapital aus steuerlichen Gründen unter Umständen sogar rechnen.

In der Preisgabenverordnung (PangV) wird die Effektivzinsberechnung geregelt. Außerdem wird unterscheiden, ob die Rahmenbedingungen über die gesamte Laufzeit festgeschrieben werden können oder ob diese nach dem Ablauf der Zinsbindung angepasst werden.

Der effektive Jahreszins beinhaltet sämtliche Preisbestandteile (z.B. Agio bzw. Disagio) des Darlehens. In die Berechnung fließen nicht mit ein: Bereitstellungszinsen, Schätzkosten, Teilauszahlungszuschläge sowie Kontoführungsgebühren.  Einen Vergleich von verschiedenen Angeboten ermöglicht auch der Effektivzins.

Stellen sie sicher, dass ihre Kapitalanlagen wie Lebensversicherung, Bausparverträge oder auch Aktien in die Baufinanzierung einfließen können. Da das Risiko für den Darlehnsgeber mit zunehmendem Eigenkapital sinkt, können hierdurch ab einer Eigenkapitalhöhe von mindestens 40% günstigere Zinssätze erreicht werden.

Bei einem Baukredit ist nicht nur ein niedriger Zinssatz wichtig, man sollte auch die langfristigen Gesamtkosten der Baufinanzierung beachten. Denn die monatliche Belastung muss auch am Ende der Laufzeit tragbar sein und darf nicht durch das streben nach einem möglichst günstigen Zinssatz aus dem Auge verloren werden.

Ein wichtiges Kriterium für eine Baufinanzierung sind die Rahmenbedingungen. Hier ist es wichtig auf folgende Möglichkeiten zu achten: Sind Ratensätze und/ oder Tilgungssatz während der Laufzeit änderbar? Und sind Sondertilgungen möglich? Zusätzlich sollte man prüfen ob staatliche Mittel integrierbar sind wie z.B. KfW- Förderbank. Durch Nutzung dieser Optionen erhöht sich der finanzielle Spielraum.

Die Basis für einen Baukredit besteht einerseits aus dem Effektivzins, der neben dem Nominalzins einen weiteren Faktor der Preisbestimmung berücksichtigt. Jedoch bevor Sie sich für einen Baukredit entscheiden, lassen Sie sich viel Zeit mit dem Vergleichen der verfügbaren Darlehensangebote.

Sie sollten beim Vergleichen der Angebote darauf achten, dass die Rahmenbedingungen der Baufinanzierung übereinstimmen. Bei einer langfristigen Beurteilung muss die Dauer der Zinsfestschreibung, die Restschuld und die Beleihungsgrenze mit einkalkuliert werden.

Vor dem Abschluss eines Baukredits sollten Sie die Höhe und Ausgestaltung der anfallenden Gebühren in Erfahrung gebracht haben. Gebühren die über die Effektivzinsen hinausgehen, wie zum Beispiel die Bereitstellungszinsen, die Schätzkosten oder die Kontoführungsgebühren machen einen nicht zu unterschätzenden Anteil am finanziellen Aufwand einer Baufinanzierung aus.

Darlehensnehmer können Kredite die sich in der Zinsbindung befinden nicht beliebig kündigen. Obwohl keinerlei Anspruch auf Umschuldung besteht haben sich einige Banken  dennoch bereit erklärt Umschuldungen durchzuführen. Im Falle eines solchen muss allerdings eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden die bis zum großen, wenn nicht sogar kompletten Teil, den Zinsvorteil kompensiert.

Der Darlehnsnehmer tritt bei einem Forward-Darlehen nicht aus dem bestehenden Vertrag aus, es wird lediglich ein Anschlussvertrag für den Vertrag abgeschlossen, der in maximal 5 Jahren auslaufen würde. Bei einer solchen Art des Darlehens wird von einigen Banken ein Zinsaufschlag verlangt. Manche Banken übernehmen bei einem Forward-Darlehen in Sonderaktionen die Umschreibungskosten und bieten dieses Darlehen vergünstigt an.

Eine Notarbestätigung, ist eine Bestätigung des Notars gegenüber der Bank, die den korrekten Ablauf der rangrichtigen Eintragung im Grundbuch gewährleistet. Durch die Rangbescheinigung wird eine Auszahlung des Darlehens, bevor die Eintragung im Grundbuch durchgeführt wird, ermöglicht.

Ein so genanntes Notaranderkonto ist ein für den Notar eingerichtetes Bankkonto, welches für die momentane treuhänderische Verwaltung von Fremdgeldern dient. Solange die Grundschuld noch nicht eingetragen ist, bietet dieses Konto die Möglichkeit einer vorzeitigen Darlehensauszahlung zur Kaufpreisabwicklung.

Der Kreditnehmer muss einen Zinssatz als Preis für die Nominalschuld zahlen, der auch als Nominalzins bezeichnet wird. Durch den Nominalzins wird die Höhe der laufenden Zinsrate bestimmt. Die Belastung des Kreditnehmers kann durch den Nominalzins nicht abgelesen werden, darüber gibt der Effektivzins Informationen. Wie auch über Termine der Ratenzahlung und über die Verrechnungstermine.

Unter dem Zinssatz, der den finanziellen Aufwand für einen Kredit oder auch den realen Ertrag bzw. Aufwand für eine Geldanlage angibt, versteht man den Effektivzins.

Die Kreditinstitute sind laut (PangV) dazu verpflichtet den effektiven Jahreszins als Preis eines Kredits anzugeben. Der Effektivzins wird generell aus der Gesamtlaufzeit eines Kredits berechnet, bei Konditionen die allerdings nicht die gesamte Laufzeit geregelt sind spricht man von anfänglichem Effektivzins. Bei der Berechnung des Preises für den Kredit gehen alle Beiträge mit ein wie z.B. der Tilgungssatz, die Bearbeitungsgebühr, der Nominalzins, etc. Die Kontoführungsgebühren, erhobene Gebühren der Kreditinstitute und die anfallenden Schätzkosten werden nicht berücksichtigt.

Das so genannte Entgelt, für die Bereitstellung eines Darlehens zu bestimmten Konditionen, nennt man Bereitstellungszinsen. Diese Zinsen werden von einem bestimmten Zeitpunkt, der mit dem Darlehnsnehmer vereinbart wird, bis zu endgültigen Auszahlung des Darlehns berechnet. Dieser Vorgang ist nur nötig wenn der Darlehnsnehmer noch nicht die gesamte Auszahlungsvoraussetzung erfüllt hat.

Die Immobilie dient in der Regel als Sicherheit für den Baufinanzierungskredit. Durch Mitarbeiter der Bank oder durch Schätzungen eines Sachverständigen, wird die Ermittlung des Beleihungswertes getätigt. Bei einer solchen Schätzung für die Schätzkosten entstehen, fließen Faktoren wie der Zustand des darauf gebauten Gebäudes, die Lage des Grundstücks und der erzielte oder nachhaltig erzielbare Mietertrag mit ein.

Der Zeitraum für den zu zahlenden Zinssatz wird bei einer Baufinanzierung festgelegt. Sie werden somit vor einem Zinsanstieg während ihrer Zinsbindungsfrist geschützt und können dadurch die Zinsbelastung genau kalkulieren. Der Zinssatz entsteht aus der Länge ihrer Zinsbindungsfrist.

Eine weitere Möglichkeit der Zinsfestschreibung ist die variable Verzinsung, bei der die aktuellen Marktverhältnisse ausschlaggebend für die Veränderung des variablen Zinssatzes sind.

Durch die Sondertilgungsoption können Eigenheimfinanzierer die Laufzeit erheblich verkürzen und somit ihre Kosten senken. Sondertilgungsoptionen sollten den Kapitalzuschüssen angepasst werden.

Sollten Sie Gewerke selbst ausführen wollen, stimmen Sie ihre Eigenleistung mit Ihrem Architekten sorgfältig ab, da es im Gebäude sensible Bereiche wie Wasser, Strom, Heizung und Installation gibt. In diesen Bereichen sind die Ansprüche auf Gewährleistung sehr wichtig. Nach der Vorlage eines plausiblen Eigenleistungsnachweises von dem zuständigen Architekten sprechen Sie mit ihrer finanzierenden Bank in welcher Größenordnung Eigenkapitalersatz anerkannt wird.

Nicht unbedingt, da Direktvermittler und Internetfinanzierer bei einer Untersuchung eine Vielzahl an Banken zur Verfügung haben und somit die Möglichkeit haben weitaus günstigere Zinssätze als Ihre Hausbank anzubieten.

Unabhängig vom jeweiligen Zinsniveau und gerade vor dem Hintergrund der Altersversorgung in Eigeninitiative, ist die Entscheidung für die eigenen vier Wände immer richtig.

Auf die persönliche Lebenslage abgestimmt sollte die langfristige Investition sorgfältig geplant werden. Sie benötigen einen guten Finanzierungsberater, der ein solides Finanzierungskonzept mit Berücksichtigung der Zeit nach Ablauf der ersten Zinsbindung erstellt. Sie sind gut beraten, wenn Sie die monatliche Belastung, beispielsweise bei einer Annuität (Zins und Tilgung) von rechnerisch sieben Prozent noch tragen können. Nach Ablauf der ersten Zinsbindung kann durch die gestiegenen Zinsen am Markt die Anschlussfinanzierung teuerer sein als bei Abschluss eines Darlehensvertrages.

Es wird weiterhin mit steigenden Zinsen gerechnet. Wer sich die derzeit noch günstigen Zinsen sichern möchte, sollte seine Baufinanzierung über einen längeren Zeitraum absichern. Die Zinsentwicklung ist über einen langen Zeitraum schwer einzuschätzen, jedoch ist mit einer langjährigen Zinsgarantie eine gewisse Kalkulationssicherheit gegeben. Vergleichen lohnt sich, im Durchschnitt zahlen Kunden nur 30 Euro monatlich mehr für eine 20-jährige Zinsbindung.

Die Gesamtkosten der Finanzierung sind entscheidend, und deshalb sollte man sich nicht von einem scheinbar günstigen Zinssatz täuschen lassen.

Bevor Sie neue Spar, – Vorsorgeprodukte (Bausparvertrag, Lebensversicherung, Aktien, Investmentfonds, Bundesschatzbriefe usw.) dazu kaufen, sollten Sie auch darauf achten, dass diese auch sinnvoll in das Baufinanzierungskonzept eingebunden werden. Es würde sich auf Grund dieser Tatsachen eine seriöse und professionelle Beratung mit einem Baufinanzierungsspezialisten durchaus empfehlen.

Sollten sie ein Lebensversicherungsdarlehen haben und in Ihrer eigenen Immobilie  wohnen, ist ein Annuitätendarlehn meistens von Vorteil. Da sich die Zinsanteilrate bei dem Annuitätendarlehen von Monat zu Monat reduziert, ganz im Gegenteil zu dem Lebensversicherungdarlehen, bei welchem in die Lebensversicherung gespart wird und die monatliche Zinsrate während der Laufzeit unverändert bleibt.

 

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