Ertragswert - informativ und verständlich erklärt

Der Ertragswert ist eine Kennzahl der Immobilienbewertung. Er gibt den Wert einer Immobilie wieder, der sich aus ihren zukünftigen Erträgen ableitet – in der Regel aus den erzielbaren Mieteinnahmen abzüglich der zu erwartenden Bewirtschaftungs- und Instandhaltungskosten. Im Gegensatz zum Beleihungswert oder zum Verkehrswert (Marktpreis) steht beim Ertragswert die Ertragskraft im Vordergrund. Er wird vor allem bei vermieteten oder gewerblich genutzten Objekten herangezogen und spielt für Investoren und Banken bei der Bewertung von Anlageimmobilien eine zentrale Rolle. Im Folgenden erfahren Sie, wie der Ertragswert berechnet wird, wann er relevant ist und worauf Sie achten sollten.

Was ist der Ertragswert? Definition und Berechnung

Grundidee des Ertragswerts: Der Wert der Immobilie entspricht dem Kapitalwert der künftigen Erträge. Dazu werden die erwarteten Nettoeinnahmen geschätzt – typischerweise die Mieteinnahmen minus Bewirtschaftungskosten, Instandhaltung, Verwaltung und Leerstandsrisiko. Diese Einnahmen werden mit einem Kapitalisierungszinssatz (auch Vervielfältiger genannt) in einen heutigen Wert umgerechnet. Die genaue Methode kann je nach Objekt, Region und Zweck der Bewertung variieren; verschiedene Gutachterrichtlinien und die Wertermittlungsverordnung geben Rahmen vor.

Bei der Baufinanzierung nutzt die Bank in der Regel den Beleihungswert, der sich aus Verkehrswert, Sachwert oder einem Bewertungsgutachten ergibt. Der Ertragswert spielt vor allem bei Gewerbe- und Anlageimmobilien eine Rolle, weil hier die Mieteinnahmen die wesentliche Wertquelle sind. Bei reinen Eigennutzungsobjekten wird oft das Vergleichswert- oder Sachwertverfahren herangezogen; der Ertragswert kann aber ergänzend ausgewiesen werden.

Ertragswert und Kapitalisierungszinssatz

Der Kapitalisierungszinssatz reflektiert das Risiko und die erwartete Rendite. Ein höherer Zinssatz führt zu einem niedrigeren Ertragswert; ein niedrigerer Zinssatz zu einem höheren. Die Wahl des Zinssatzes ist daher entscheidend und kann zwischen Gutachtern und Banken variieren. Bei Kauf oder Finanzierung einer vermieteten Immobilie sollten Sie prüfen, welche Mieten und welcher Kapitalisierungszinssatz zugrunde gelegt wurden – kleine Änderungen wirken sich stark auf den Ertragswert aus.

Warum ist der Ertragswert wichtig?

Für Investoren und Käufer von Mietobjekten zeigt der Ertragswert, ob das Objekt zu einem fairen Preis angeboten wird und welche Rendite zu erwarten ist. Wenn der Kaufpreis deutlich über dem Ertragswert liegt, kann die Anlage langfristig weniger rentabel sein. Für die Bank kann der Ertragswert bei gewerblich genutzten oder vermieteten Objekten in die Beleihungsprüfung einfließen – der Beleihungswert kann bei Anlageimmobilien ertragswertbasiert ermittelt werden. Der Ertragswert ergänzt andere Verfahren wie das Sachwert- oder Vergleichswertverfahren und schafft so ein vollständigeres Bild.

Für die Beleihung verwendet die Bank in der Regel ihren eigenen Beleihungswert; der Ertragswert kann dabei ein Baustein sein. Wenn Sie ein Bewertungsgutachten einreichen, kann es den Ertragswert explizit ausweisen – die Bank prüft dann, ob sie diesen Wert oder eine eigene Berechnung zugrunde legt. Die genaue Methode und die Anerkennung des Ertragswerts legen die Richtlinien der jeweiligen Bank fest.

So wird der Ertragswert genutzt

Bei Kauf oder Finanzierung einer vermieteten Immobilie sollten Sie die zugrunde gelegten Mieten (Ist-Mieten oder Marktmieten) und den Kapitalisierungszinssatz prüfen. Sind die Mieten zu optimistisch angesetzt oder der Zinssatz zu niedrig, erscheint der Ertragswert zu hoch – das kann zu einer Überbewertung und bei der Bank zu einem Beleihungswert führen, der Ihre Finanzierungskonditionen besser erscheinen lässt, als es der Realität entspricht. Umgekehrt kann ein zu konservativer Ertragswert die Darlehenshöhe begrenzen.

Bei der Wertermittlungsverordnung (ImmoWertV) ist das Ertragswertverfahren eines von drei anerkannten Verfahren; es wird vor allem bei Mietwohngrundstücken und gewerblich genutzten Objekten angewendet. Die Berechnung des Ertragswerts setzt belastbare Daten zu Mieten, Bewirtschaftungskosten und Kapitalisierungszins voraus.

Bei leerstehenden Objekten oder unsicherer Mietentwicklung wird der Ertragswert schwieriger zu ermitteln; Gutachter nutzen dann oft Vergleichswerte oder Annahmen. Für Ihre Verhandlung mit der Bank oder dem Verkäufer ist es hilfreich, wenn Sie die zugrunde gelegten Parameter kennen und prüfen können.

Ein Bewertungsgutachten kann den Ertragswert explizit ausweisen und die zugrunde gelegten Annahmen offenlegen. So haben Sie eine nachvollziehbare Basis für Verhandlungen mit der Bank oder dem Verkäufer. Für die Baufinanzierung von Anlageimmobilien lohnt sich der Vergleich mehrerer Anbieter – manche Banken sind auf vermietete Objekte spezialisiert und nutzen ertragswertbasierte Bewertungen.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen – auch für vermietete Objekte. So sehen Sie, welche Konditionen bei Ihrer Immobilie möglich sind. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend ist der Ertragswert eine ertragsorientierte Bewertungsgröße, die vor allem bei Miet- und Gewerbeimmobilien zum Einsatz kommt und den Kapitalwert der künftigen Erträge abbildet. Für die Darlehenshöhe und die Konditionen ist der von der Bank verwendete Beleihungswert maßgeblich – der Ertragswert kann ihn stützen oder begründen. Bei Streit über den Wert kann ein unabhängiges Gutachten Klarheit schaffen. Die Bank teilt mit, ob sie den Ertragswert anerkennt und in welcher Höhe. Bei Anlageimmobilien ist der Ertragswert oft die zentrale Bewertungsgröße. Für die Baufinanzierung zählt, welchen Wert die Bank ihrem Beleihungswert zugrunde legt.

---

Häufige Fragen zum Thema Ertragswert