Beleihungswert - informativ und verständlich erklärt

Der Beleihungswert ist der Wert einer Immobilie, den der Kreditgeber als Grundlage für die Kreditvergabe heranzieht. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrs- oder Marktwert, weil die Bank von einem dauerhaft realisierbaren Wert ausgeht und Risiken wie Preisschwankungen berücksichtigt. Auf Basis des Beleihungswerts und des Beleihungsauslaufs wird die maximale Darlehenshöhe ermittelt. Im Folgenden erfahren Sie, wie der Beleihungswert ermittelt wird, warum er zählt und was das für Ihre Finanzierung bedeutet.

Was ist der Beleihungswert? Definition und Ermittlung

Die Ermittlung erfolgt in der Regel durch ein Bewertungsgutachten oder eine bankinterne Bewertung nach anerkannten Methoden (z. B. Vergleichswert-, Ertragswert- oder Sachwertverfahren). Lage, Zustand, Ausstattung und Nutzung der Immobilie fließen ein. Der Beleihungswert soll den Wert widerspiegeln, der langfristig und auch in ungünstigen Marktphasen erzielbar ist – daher liegt er oft bei 80 bis 90 Prozent des Verkehrswerts. Für die Bank ist er die Basis, um das Risiko zu begrenzen: Sie gewährt das Darlehen nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz (Beleihungsauslauf) dieses Werts. Die Bank ermittelt den Beleihungswert intern oder über ein Bewertungsgutachten. Er liegt in der Regel unter dem Verkehrswert, um Wertschwankungen abzupuffern.

Der Beleihungswert ist nicht identisch mit dem Kaufpreis. Wenn Sie eine Immobilie teurer kaufen, als der Beleihungswert ausweist, finanzieren viele Banken nur bis Beleihungswert × Beleihungsauslauf – die Differenz müssen Sie aus Eigenkapital oder anderen Mitteln decken. Das ist besonders bei stark gestiegenen Preisen oder bei Objekten mit Besonderheiten wichtig zu beachten.

Wer ermittelt den Beleihungswert?

Oft beauftragt die Bank einen zugelassenen Gutachter oder nutzt eine interne Bewertung nach festen Standards. Bei höheren Darlehen verlangen viele Institute ein externes Bewertungsgutachten. Die Kosten trägt teils die Bank (und rechnet sie in die Konditionen ein), teils der Kunde – das hängt vom Anbieter und der Darlehenshöhe ab. Wenn Sie vor dem Kauf unsicher sind, können Sie auch selbst ein Gutachten in Auftrag geben, um den voraussichtlichen Beleihungswert zu kennen.

Warum ist der Beleihungswert wichtig?

Die Bank gewährt das Darlehen in der Regel nur bis zu einem bestimmten Prozentsatz des Beleihungswerts (Beleihungsauslauf). Ein niedriger Beleihungswert bedeutet damit eine geringere maximale Darlehenssumme und einen höheren Eigenkapital-Anteil für den Kreditnehmer. Umgekehrt kann ein guter Beleihungswert bessere Konditionen und höhere Beleihung ermöglichen. Für Ihre Finanzierungsplanung ist der Beleihungswert daher zentral: Er bestimmt, wie viel Sie maximal fremdfinanzieren können und wie viel Eigenkapital Sie brauchen.

Für die Bank begrenzt der Beleihungswert das Verlustrisiko bei einer möglichen Verwertung der Immobilie. Da er konservativer als der Marktpreis angesetzt wird, soll sichergestellt werden, dass der Verkaufserlös auch in schwierigen Phasen die Forderung decken kann. Das erklärt, warum der Beleihungswert oft unter dem Kaufpreis liegt und warum Sie bei der Finanzierung immer den von der Bank anerkannten Wert zugrunde legen sollten. Bei Neubauten oder noch nicht fertiggestellten Objekten kann die Bank den Beleihungswert in mehreren Stufen ermitteln – z. B. nach Baufortschritt – und die Auszahlung an die jeweilige Bewertung knüpfen. Wenn Sie als Käufer den Kaufpreis bereits fest vereinbart haben, sollten Sie früh klären, welcher Beleihungswert voraussichtlich anerkannt wird, um Ihren Eigenkapitalbedarf realistisch zu planen.

Der Beleihungswert darf nicht mit dem Verkehrswert verwechselt werden: Der Verkehrswert ist der voraussichtliche Verkaufspreis am Markt; der Beleihungswert ist der Wert, den die Bank für ihre Kreditentscheidung zugrunde legt und der in der Regel vorsichtiger (niedriger) angesetzt wird. Verschiedene Banken können leicht unterschiedliche Beleihungswerte ansetzen, da sie unterschiedliche Gutachter oder Bewertungsmodelle nutzen.

Wenn Sie mehrere Darlehensangebote einholen, kann es daher vorkommen, dass die eine Bank mehr finanziert als die andere – nicht nur wegen unterschiedlicher Zinsen oder Beleihungsausläufe, sondern auch wegen eines höheren angesetzten Beleihungswerts. Ein vorab eingeholtes Bewertungsgutachten kann Ihnen eine Orientierung geben; ob die Bank es anerkennt, sollten Sie vorher klären. Die Kosten für das Gutachten trägt je nach Vereinbarung der Käufer oder die Bank. Bei der Auswahl mehrerer Darlehensangebote kann der Beleihungswert den Ausschlag geben.

So gehen Sie mit dem Beleihungswert um

Kennen Sie den Kaufpreis oder den geschätzten Wert Ihrer Immobilie – der Beleihungswert kann darunter liegen. Fragen Sie bei der Bank oder beim Gutachter nach, welcher Beleihungswert zugrunde gelegt wird und welcher Beleihungsauslauf gilt. So können Sie Ihren Eigenkapitalbedarf und die erreichbare Darlehenssumme kalkulieren. Bei mehreren Angeboten können die Bewertungen leicht voneinander abweichen; dann hilft ein Vergleich, um die für Sie günstigste Finanzierung zu finden.

Wenn Sie befürchten, der Beleihungswert könnte unter dem Kaufpreis liegen, können Sie vor Vertragsunterzeichnung ein eigenes Gutachten einholen – so vermeiden Sie böse Überraschungen bei der Finanzierung. Ein Baufinanzierungsberater kann Sie bei der Einschätzung und beim Vergleich mehrerer Anbieter unterstützen. Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen; die beteiligten Anbieter ermitteln den Beleihungswert im Rahmen ihrer Prüfung. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend ist der Beleihungswert die Bewertungsgrundlage der Bank für die Kreditvergabe und bestimmt maßgeblich, wie viel Sie fremdfinanzieren können.

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Häufige Fragen zum Thema Beleihungswert