Beleihungsauslauf - informativ und verständlich erklärt

Der Beleihungsauslauf gibt an, wie viel Prozent des Beleihungswerts der Immobilie die Bank als Darlehen finanziert. Liegt der Beleihungswert bei 200.000 Euro und der Beleihungsauslauf bei 80 Prozent, können Sie maximal 160.000 Euro fremdfinanzieren; den Rest müssen Sie mit Eigenkapital decken. Der Beleihungsauslauf beeinflusst damit, wie viel Sie selbst einbringen müssen und oft auch die Kreditkonditionen. Im Folgenden erfahren Sie, wie der Beleihungsauslauf funktioniert, warum er zählt und wie Sie ihn berücksichtigen.

Was ist der Beleihungsauslauf? Definition

Der Beleihungswert wird in der Regel durch ein Bewertungsgutachten oder eine Bankbewertung ermittelt und liegt oft unter dem Kaufpreis. Der Beleihungsauslauf ist der Prozentsatz dieses Werts, den die Bank maximal beleiht. Üblich sind 60 bis 80 Prozent; bei 100 Prozent Beleihungsauslauf würde die Bank den vollen Beleihungswert finanzieren (Vollbeleihung). Je höher der Beleihungsauslauf, desto weniger Eigenkapital ist nötig, aber desto höher ist oft das Risiko für die Bank und damit der Zinssatz.

Die maximale Darlehenssumme ergibt sich aus der Formel: Beleihungswert × Beleihungsauslauf. Beispiel: Beleihungswert 250.000 Euro, Beleihungsauslauf 80 % → maximal 200.000 Euro Darlehen. Liegt der Kaufpreis höher (z. B. 280.000 Euro), müssen Sie die Differenz zwischen Kaufpreis plus Nebenkosten und der finanzierbaren Summe aus Eigenkapital aufbringen. Der Beleihungsauslauf ist damit eine zentrale Kennzahl für Ihre Finanzierungsplanung.

Vollbeleihung und darüber hinaus

Manche Anbieter gewähren einen Beleihungsauslauf von 100 Prozent (Vollbeleihung) oder sogar darüber – dann wird auch ein Teil des Kaufpreises oberhalb des Beleihungswerts mitfinanziert. Das ist seltener und meist an strenge Bonitätsanforderungen und höhere Zinsen geknüpft. Für die Bank steigt das Risiko, weil im Fall einer Zwangsvollstreckung der Verkaufserlös möglicherweise nicht die volle Forderung deckt. Für Sie als Darlehensnehmer bedeutet ein hoher Beleihungsauslauf weniger Eigenkapitalbedarf, aber oft schlechtere Konditionen.

Warum ist der Beleihungsauslauf wichtig?

Für den Kreditnehmer bestimmt der Beleihungsauslauf, wie viel Eigenkapital er aufbringen muss. Ein niedriger Beleihungsauslauf (z. B. 60 %) bedeutet mehr Eigenkapitalbedarf, aber oft bessere Konditionen. Ein hoher Beleihungsauslauf (z. B. 80 % oder mehr) erlaubt mehr Fremdfinanzierung, kann aber höhere Zinsen oder Zusatzsicherheiten bedeuten. Die Bank legt den maximalen Beleihungsauslauf je nach Objekt und Bonität fest.

Für die Bank begrenzt der Beleihungsauslauf das Risiko: Bei einem niedrigen Auslauf bleibt im Fall der Verwertung der Immobilie ein Puffer, der die Forderung decken soll. Deshalb sind die Zinsen bei niedrigerem Beleihungsauslauf oft günstiger. Wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen können, lohnt sich daher oft, den Beleihungsauslauf zu senken – Sie profitieren von besseren Konditionen und geringeren Zinskosten über die Laufzeit. Umgekehrt gilt: Wer wenig Eigenkapital hat, ist auf Anbieter angewiesen, die hohe Beleihungsausläufe zulassen – hier lohnt sich ein Vergleich über einen Kreditvermittler oder Vergleichsservice, der Zugang zu mehreren Banken hat. Die genaue Obergrenze des Beleihungsauslaufs hängt auch von der Art der Immobilie (Eigennutzung, Vermietung, Neubau, Bestand) und von Ihrer Kreditwürdigkeit ab.

Bei Neubauten oder noch nicht fertiggestellten Objekten kann die Bank den Beleihungsauslauf in mehreren Stufen festlegen – z. B. nach Baufortschritt oder nach Vorlage bestimmter Nachweise. Die Auszahlung des Darlehens kann dann an die Erreichung bestimmter Beleihungsstufen geknüpft sein. Wenn Sie mit wenig Eigenkapital finanzieren wollen, sollten Sie zudem prüfen, ob staatliche Förderungen (z. B. KfW) oder andere Programme Ihren Finanzierungsbedarf reduzieren und damit den erforderlichen Beleihungsauslauf senken können.

So berücksichtigen Sie den Beleihungsauslauf

Kalkulieren Sie vor der Finanzierung, welcher Beleihungswert für Ihre Immobilie angenommen wird und welchen Beleihungsauslauf die Bank gewährt. Daraus ergibt sich die maximal finanzierbare Summe und Ihr Eigenkapitalbedarf. Vergleichen Sie Anbieter – manche gehen höher in den Beleihungsauslauf als andere. Ein Baufinanzierungsberater kann Ihnen passende Angebote vermitteln und zeigen, bei welchem Beleihungsauslauf welche Konditionen erreichbar sind. Ein Vergleich mehrerer Anbieter lohnt sich, da die Obergrenzen und Zinsen unterschiedlich ausfallen. Manche Banken gehen bis 100 % oder leicht darüber, andere bleiben konservativer. Der Beleihungsauslauf wird in Prozent des Beleihungswerts angegeben.

Der Beleihungsauslauf wird in der Regel in Prozent ausgewiesen (z. B. 80 % oder 100 %). Ein Beleihungsauslauf von 100 % bedeutet Vollbeleihung – die Bank finanziert den vollen Beleihungswert. Darüber hinaus gehende Finanzierung (z. B. auch die Kaufnebenkosten) ist bei manchen Anbietern möglich, führt aber oft zu noch höheren Zinsen oder zu strengeren Bonitätsanforderungen. Wenn Sie wenig Eigenkapital haben, suchen Sie gezielt Anbieter, die hohe Beleihungsausläufe (z. B. 90 oder 100 %) anbieten – und rechnen Sie die höheren Zinsen und die monatliche Belastung mit ein.

Wenn Sie mehr Eigenkapital einbringen können, prüfen Sie, ob sich ein niedrigerer Beleihungsauslauf durch bessere Zinsen rechnet. Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen und prüfen, bis zu welchem Beleihungsauslauf verschiedene Anbieter finanzieren. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend begrenzt der Beleihungsauslauf den Fremdfinanzierungsanteil am Beleihungswert und bestimmt damit Ihren Eigenkapitalbedarf und oft die Konditionen des Darlehens.

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Häufige Fragen zum Thema Beleihungsauslauf