Nebenkosten - informativ und verständlich erklärt

Nebenkosten sind alle Kosten, die beim Kauf oder Bau einer Immobilie zusätzlich zum Kaufpreis bzw. zu den Baukosten anfallen. Sie müssen in der Finanzierungsplanung von vornherein einkalkuliert werden, da sie oft 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Ohne ausreichendes Eigenkapital für die Nebenkosten kann der Erwerb scheitern oder die Darlehenshöhe steigen. Im Folgenden erfahren Sie, welche Nebenkosten anfallen, warum sie wichtig sind und wie Sie sie einplanen.

Was sind Nebenkosten? Definition und Überblick

Zu den typischen Nebenkosten beim Immobilienerwerb zählen: Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland 3,5 % bis 6,5 % des Kaufpreises), Notar- und Grundbuchkosten (Beurkundung des Kaufvertrags, Eintragung der Grundschuld im Grundbuch – in der Regel zusammen etwa 1,5 % bis 2 % des Kaufpreises), Maklerprovision (wenn ein Makler beteiligt ist, oft 3 % bis 7 % des Kaufpreises, je nach Vereinbarung und Landesrecht), sowie ggf. Gebühren für die Grundbucheintrag und Kosten für die Immobilienbewertung oder das Bewertungsgutachten, die die Bank für die Kreditentscheidung verlangt. Bei Neubau oder Erwerb von Bauland können weitere Kosten (z. B. Erschließung, Bauleistungsversicherung) hinzukommen. Die Zinsen für das Darlehen und die Darlehenskosten (z. B. Bereitstellungszinsen) zählen nicht zu den klassischen „Kaufnebenkosten“, gehören aber zur Gesamtbelastung der Baufinanzierung.

Größte Posten: Grunderwerbsteuer, Notar, Makler

Die Grunderwerbsteuer fällt in jedem Fall an und ist länderspezifisch – in einigen Bundesländern deutlich höher als in anderen. Notar- und Grundbuchkosten sind gesetzlich tarifiert und hängen vom Kaufpreis ab. Die Maklerprovision entfällt nur, wenn Sie ohne Makler kaufen (z. B. Privatverkauf, Erbbaurecht von der Gemeinde). Bei vermittelten Käufen ist zu prüfen, wer die Provision trägt (Käufer, Verkäufer oder geteilt – die gesetzliche Regelung wurde in den letzten Jahren angepasst). Rechnen Sie für eine grobe Planung mit rund 10–15 % des Kaufpreises für alle Kaufnebenkosten zusammen; in teuren Regionen und mit Makler können es 15 % und mehr sein.

Warum sind Nebenkosten wichtig?

Nebenkosten erhöhen den Gesamtbedarf: Sie brauchen nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Mittel für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Makler. Viele Banken finanzieren die Nebenkosten nicht oder nur teilweise mit – Sie müssen sie oft aus Eigenkapital zahlen. Wer zu knapp kalkuliert, riskiert, dass am Tag der Zahlung die Summe nicht reicht oder die Darlehenshöhe höher ausfallen muss (was die Bonitätsprüfung und die Kreditkonditionen belasten kann). Die Nebenkosten mindern zudem den Betrag, den Sie für die Tilgung des Darlehens einsetzen können – planen Sie sie daher von Anfang an in Ihrem Baufinanzierungsrechner und in Ihrem Finanzierungsplan ein.

Nebenkosten und Eigenkapital

Viele Banken finanzieren nur den Kaufpreis bzw. die Baukosten und erwarten, dass Sie die Nebenkosten aus Eigenkapital zahlen. Das schont Ihre Kreditbelastung und hält den Beleihungsauslauf niedriger. Wenn Sie die Nebenkosten nicht vollständig aus Eigenkapital decken können, prüfen Sie, ob Ihre Bank einen Teil der Nebenkosten mitfinanziert – manche Anbieter erlauben das bis zu einem bestimmten Prozentsatz. Alternativ können Sie einen Ratenkredit für den fehlenden Betrag in Erwägung ziehen; die Zinsen sind dort aber meist höher. Planen Sie die Nebenkosten von Anfang an in Ihrem Finanzierungsplan, damit am Notartermin keine Lücke entsteht.

So planen Sie die Nebenkosten

Ermitteln Sie die Grunderwerbsteuer für Ihr Bundesland (Prozentsatz × Kaufpreis), schätzen Sie Notar- und Grundbuchkosten (z. B. über einen Notarkostenrechner) und klären Sie die Maklerprovision im konkreten Fall. Addieren Sie diese Beträge zum Kaufpreis – die Summe aus Kaufpreis und Nebenkosten ist Ihr Gesamtbedarf. Ziehen Sie Ihr Eigenkapital ab; der Rest ist die benötigte Darlehenshöhe. Stellen Sie sicher, dass Ihr Eigenkapital mindestens die Nebenkosten deckt (und idealerweise einen Teil des Kaufpreises), damit Sie nicht über Ihre Verhältnisse finanzieren. Ein Kreditvergleich hilft, die günstigste Darlehensangebot für den verbleibenden Finanzierungsbedarf zu finden.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen und prüfen, wie viel Sie bei welchen Konditionen finanzieren können. Die Nebenkosten sollten Sie dabei stets separat im Blick behalten. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend sind Nebenkosten ein fester Bestandteil des Immobilienerwerbs – ihre Planung ist entscheidend für eine tragfähige Baufinanzierung.

Häufige Fragen zum Thema Nebenkosten