Grundschuldbestellung - informativ und verständlich erklärt

Die Grundschuldbestellung ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch zugunsten des Darlehensgebers. Der Darlehensnehmer erklärt dabei sein Einverständnis, dass die zu finanzierende Immobilie mit einer Grundschuld in vereinbarter Höhe belastet wird. Ohne diese Sicherheit würde die Bank in der Regel kein Immobiliendarlehen zu günstigen Konditionen gewähren. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Bestellung abläuft, welche Kosten entstehen und worauf Sie achten sollten.

Was ist die Grundschuldbestellung? Ablauf

Der Notar beurkundet die Einigung zwischen Ihnen und der Bank über die Eintragung der Grundschuld. Anschließend wird der Grundbucheintrag beim Grundbuchamt beantragt. Die Höhe der Grundschuld entspricht in der Regel der Darlehenshöhe (oft mit einem Zuschlag für Zinsen und Kosten). Die Rangfolge in Abteilung III des Grundbuchs wird im Vertrag festgelegt – die Bank wird in der Regel den ersten Rang verlangen. Erst nach Vollzug des Eintrags wird die Bank in der Regel die Auszahlung des Grundschulddarlehens vornehmen; der Auszahlungstermin ist damit an die Grundschuldbestellung geknüpft.

Die erforderlichen Urkunden (z. B. Grundschuldbestellungsvertrag, Bewilligungserklärung) werden vom Notar vorbereitet. Sie und ggf. der Darlehensgeber unterzeichnen; der Notar reicht den Antrag beim Grundbuchamt ein. Je nach Auslastung des Amts dauert die Eintragung wenige Tage bis mehrere Wochen. Verzögerungen können den geplanten Auszahlungstermin verschieben – koordinieren Sie daher früh mit Notar und Bank.

Höhe und Rang

Die Grundschuld wird in der Regel in einer Höhe eingetragen, die die Darlehenssumme plus Zinsen und Kosten für eine gewisse Laufzeit abdeckt (Sicherungszweck). So ist die Bank auch bei Zinsnachforderungen oder Verzugszinsen abgesichert. Der Rang (Position in Abteilung III) bestimmt, wer bei einer Zwangsversteigerung zuerst befriedigt wird. Wenn bereits Grundschulden Dritter eingetragen sind, kann Ihre Bank einen nachrangigen Rang akzeptieren – das kann die Konditionen beeinflussen.

Warum ist die Grundschuldbestellung wichtig?

Sie ist die Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens: Die Bank wird die Auszahlung in der Regel erst nach vollzogener Eintragung vornehmen. Die Bestellung sichert der Bank das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn Sie Ihren Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommen. Ohne sie wären die Konditionen schlechter oder das Darlehen würde nicht vergeben. Für Sie als Kreditnehmer bedeutet das: Die Kosten für die Grundschuldbestellung (Notar, Grundbuchamt) müssen Sie einplanen – sie zählen zu den Nebenkosten der Baufinanzierung und können je nach Darlehenshöhe beträchtlich sein.

Die Grundschuld erlischt nicht von selbst mit der Tilgung – sie bleibt im Grundbuch, bis sie gelöscht wird. Wenn Sie später eine Anschlussfinanzierung aufnehmen, kann die bestehende Grundschuld oft für das neue Darlehen umgewidmet werden. Dann ist keine neue Bestellung nötig; Sie sparen Notar- und Grundbuchgebühren. Die Bank teilt Ihnen in der Regel mit, ob sie die bestehende Grundschuld übernimmt oder eine neue Eintragung verlangt.

Der Notar erläutert Ihnen in der Regel den Inhalt der Urkunde und die Folgen der Grundschuldbestellung. Sie unterzeichnen die Bewilligungserklärung, mit der Sie der Eintragung der Grundschuld zustimmen. Ohne Ihre Mitwirkung kann die Eintragung nicht erfolgen. Die Gebühren für Notar und Grundbuchamt richten sich nach dem Geschäftswert (in der Regel die Darlehenssumme zuzüglich Sicherheitszuschlag) und sind in den Gebührentabellen festgelegt.

Die Höhe der eingetragenen Grundschuld übersteigt oft die reine Darlehenssumme um einen Zuschlag für Zinsen und Kosten – so ist die Bank auch bei Verzugszinsen oder Nachforderungen abgesichert. Der Rang in Abteilung III des Grundbuchs wird im Vertrag festgelegt; die Bank wird in der Regel den ersten Rang verlangen, um bei einer Zwangsversteigerung vor anderen Gläubigern bedient zu werden. Wenn bereits Grundschulden Dritter eingetragen sind, wird die Rangfolge mit dem Notar und der Bank geklärt; ein nachrangiger Rang kann die Konditionen verschlechtern. Die Grundschuldbestellung ist Voraussetzung für die Auszahlung des Darlehens. Ohne eingetragene Grundschuld wird die Bank in der Regel keinen Kredit auszahlen – der Eintrag schützt die Forderung der Bank bis zur vollständigen Tilgung. Die eingetragene Summe kann die Darlehenssumme übersteigen, um Zinsen und Kosten abzudecken. Notar und Bank stimmen den Ablauf und die erforderlichen Unterlagen ab. Die Kosten trägt in der Regel der Darlehensnehmer. Sie zählen zu den Nebenkosten der Baufinanzierung.

So gehen Sie mit der Grundschuldbestellung um

Die Kosten (Notar, Grundbuchamt) trägt in der Regel der Darlehensnehmer – sie zählen zu den Nebenkosten der Baufinanzierung. Prüfen Sie vor der Beurkundung die Höhe und den Rang der Grundschuld. Nach vollständiger Tilgung können Sie die Löschung der Grundschuld beantragen; die Bank erteilt dazu eine Löschungsbewilligung. Stimmen Sie mit dem Notar und der Bank den Zeitplan ab, damit der Eintrag vor dem gewünschten Auszahlungstermin vollzogen ist. Ein Baufinanzierungsberater kann Sie bei der Koordination und bei der Auswahl des Darlehensangebots unterstützen.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen; die Grundschuldbestellung wird mit dem gewählten Anbieter und dem Notar abgewickelt. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend ist die Grundschuldbestellung der rechtliche Schritt, mit dem die Bank ihre Sicherheit erhält – ohne sie keine Auszahlung zu günstigen Konditionen.

Häufige Fragen zum Thema Grundschuldbestellung