Vorfälligkeitsentschädigung - informativ und verständlich erklärt

Die Vorfälligkeitsentschädigung ist eine Entschädigung, die der Kreditgeber vom Kreditnehmer verlangen kann, wenn das Darlehen vor Ende der vereinbarten Zinsbindung vollständig zurückgezahlt wird. Sie soll den entgangenen Zinsgewinn der Bank ausgleichen. Bei Immobiliendarlehen ist die Berechnung gesetzlich geregelt; die Höhe hängt von der Restschuld, dem vereinbarten Zinssatz, der Restlaufzeit und den aktuellen Marktzinsen ab. Im Folgenden erfahren Sie, wann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfällt, wie sie berechnet wird und worauf Sie achten sollten.

Was ist die Vorfälligkeitsentschädigung? Definition

Wenn Sie Ihr Darlehen vor Ablauf der Zinsbindungsfrist vollständig tilgen (z. B. durch Verkauf der Immobilie, Umschuldung oder Sondertilgung der gesamten Restschuld), entgeht der Bank die vereinbarten Zinsen für die restliche Zinsbindungszeit. Dafür kann sie eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Bei Verbraucherdarlehen (inkl. typischer Baufinanzierung) ist die Berechnung in der Verordnung über die Berechnung der Vorfälligkeitsentschädigung geregelt: Es wird der Zinsverlust über die Restlaufzeit unter Berücksichtigung der aktuellen Zinsstruktur berechnet. Die Entschädigung kann bei langer Restlaufzeit und hohem Zinsgefälle zwischen Vertragszins und Marktzins beträchtlich sein; bei kurzer Restlaufzeit oder wenn die Marktzinsen höher sind als Ihr Vertragszins, kann sie gering oder null sein. Im Darlehensvertrag ist in der Regel geregelt, unter welchen Bedingungen eine Vorfälligkeitsentschädigung fällig wird.

Wann fällt eine Vorfälligkeitsentschädigung an?

Typischerweise bei vollständiger vorzeitiger Rückzahlung des Darlehens vor Ende der Zinsbindung – z. B. bei Verkauf der Immobilie, Umschuldung zu einer anderen Bank oder außerplanmäßiger Tilgung der gesamten Restschuld. Sondertilgungen in den vertraglich erlaubten Grenzen lösen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung aus; nur die vollständige Ablösung. Bei einigen Darlehensarten (z. B. bestimmte Förderdarlehen) kann die vorzeitige Ablösung anders geregelt sein. Fragen Sie vor einer geplanten vorzeitigen Ablösung bei Ihrer Bank nach der voraussichtlichen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung – sie muss Ihnen auf Anfrage eine Berechnung mitteilen.

Warum ist die Vorfälligkeitsentschädigung wichtig?

Sie kann die Kosten einer Umschuldung oder eines Verkaufs erheblich erhöhen. Wenn Sie überlegen, das Darlehen vorzeitig abzulösen (z. B. weil Sie umschulden oder die Immobilie verkaufen wollen), müssen Sie die Vorfälligkeitsentschädigung in die Rechnung einbeziehen. Erst wenn die Ersparnis durch die neue Finanzierung (oder der Verkaufserlös) die Entschädigung übersteigt, lohnt sich der Schritt. Bei Verkauf der Immobilie wird die Vorfälligkeitsentschädigung in der Regel aus dem Verkaufserlös beglichen, bevor Sie den Rest erhalten. Für Ihre Anschlussfinanzierung spielt die Vorfälligkeitsentschädigung keine Rolle – hier wird die Restschuld zum vereinbarten Zeitpunkt weiter finanziert, ohne vorzeitige Ablösung.

Vorfälligkeitsentschädigung und Sondertilgung

Vertraglich erlaubte Sondertilgungen (z. B. bis 5 % oder 10 % der Darlehenssumme pro Jahr) lösen in der Regel keine Vorfälligkeitsentschädigung aus – nur die vollständige Ablösung des Darlehens vor Ende der Zinsbindung. Wenn Sie also schrittweise tilgen wollen, nutzen Sie zuerst die Sondertilgungsoptionen; so senken Sie die Restschuld und die künftigen Zinsen ohne Entschädigung. Eine vollständige vorzeitige Ablösung (z. B. wegen Verkaufs oder Umschuldung) ist der Fall, in dem die Bank die Entschädigung berechnet. Prüfen Sie im Darlehensvertrag die genauen Bedingungen für Sondertilgungen und vorzeitige Ablösung.

So kalkulieren Sie die Vorfälligkeitsentschädigung

Lassen Sie sich von Ihrer Bank vor einer geplanten vorzeitigen Ablösung die voraussichtliche Vorfälligkeitsentschädigung schriftlich berechnen. Vergleichen Sie bei einer geplanten Umschuldung die Ersparnis durch den neuen Zinssatz mit der Entschädigung und den Kosten der neuen Finanzierung – nur wenn die Nettersparnis positiv ist, lohnt die Umschuldung. Bei Verkauf der Immobilie klären Sie mit der Bank, wann genau die Ablösung erfolgt und welche Entschädigung anfällt. Ein Baufinanzierungsrechner oder ein Kreditvergleich kann bei der Entscheidung helfen; die exakte Berechnung obliegt der Bank nach der gesetzlichen Methode. Prüfen Sie im Darlehensvertrag auch, ob Sondertilgungen in begrenztem Umfang ohne Entschädigung möglich sind.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie Angebote für eine neue Finanzierung einholen. Ob sich eine Umschuldung trotz Vorfälligkeitsentschädigung lohnt, hängt von der konkreten Berechnung ab. Der Service ist kostenlos.

Bei einer geplanten Umschuldung lohnt sich die Ablösung nur, wenn die Zinsersparnis durch das neue Darlehen (über die verbleibende Laufzeit) die Vorfälligkeitsentschädigung und die Kosten der neuen Finanzierung übersteigt. Lassen Sie sich von Ihrer Bank die Entschädigung schriftlich berechnen und vergleichen Sie mit den Konditionen eines neuen Darlehens – so treffen Sie eine fundierte Entscheidung.

Zusammenfassend ist die Vorfälligkeitsentschädigung der Preis für die vorzeitige Befreiung von der Zinsbindung – vor einer Ablösung die Höhe prüfen und in die Gesamtkosten einrechnen.

Häufige Fragen zum Thema Vorfälligkeitsentschädigung