Restschuld - informativ und verständlich erklärt

Die Restschuld ist der noch ausstehende Betrag eines Darlehens, der zu einem bestimmten Zeitpunkt – typischerweise nach Ablauf der Zinsbindung – noch zurückzuzahlen ist. Sie ergibt sich aus der ursprünglichen Darlehenshöhe abzüglich aller bisher geleisteten Tilgungen. In der Baufinanzierung bleibt nach Ende der Zinsbindungsfrist (oft 5 bis 30 Jahre) in der Regel eine Restschuld übrig, die entweder in einem Betrag getilgt oder über eine Anschlussfinanzierung weiter finanziert wird. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Restschuld entsteht, warum sie wichtig ist und wie Sie sie planen.

Was ist die Restschuld? Definition und Berechnung

Die Restschuld ist zu jedem Zeitpunkt der Betrag, den Sie als Darlehensnehmer noch an den Darlehensgeber schulden. Sie sinkt mit jeder gezahlten Tilgungsrate. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Zins plus Tilgung) über die Zinsbindungsfrist gleich; der Tilgungsanteil steigt im Lauf der Zeit, der Zinsanteil sinkt. Die Höhe der Restschuld am Ende der Zinsbindung hängt ab von der Darlehenshöhe, der Kreditlaufzeit, dem Zinssatz und dem Tilgungssatz sowie von eventuell geleisteten Sondertilgungen. Ein Baufinanzierungsrechner zeigt die voraussichtliche Restschuld nach 5, 10 oder 15 Jahren.

Restschuld am Ende der Zinsbindung

Nach Ablauf der Zinsbindung müssen Sie die dann noch offene Restschuld entweder in einem Betrag zurückzahlen (z. B. aus Eigenkapital oder Verkaufserlös) oder ein neues Darlehen zur Anschlussfinanzierung abschließen. Die Anschlussfinanzierung wird zu den dann gültigen Marktzinsen vereinbart – sie können höher oder niedriger sein als die bisherigen. Je geringer die Restschuld am Ende der Zinsbindung, desto weniger müssen Sie neu finanzieren und desto unabhängiger sind Sie von der Zinsentwicklung. Eine höhere anfängliche Tilgung und Sondertilgungen senken die Restschuld und damit das Risiko und die Kosten der Anschlussfinanzierung.

Warum ist die Restschuld wichtig?

Die Restschuld bestimmt, wie viel Sie bei der Anschlussfinanzierung neu aufnehmen müssen und welche monatliche Rate dann anfällt. Eine zu hohe Restschuld bei steigenden Zinsen kann die Belastung deutlich erhöhen. Zudem prüfen Banken bei der Vergabe eines Darlehens oft, ob die geplante Restschuld nach der Zinsbindung im Verhältnis zum Beleihungswert der Immobilie bleibt – ein zu hoher Beleihungsauslauf kann die Konditionen verschlechtern oder die Zusage gefährden. Für Ihre Planung ist die Restschuld auch relevant, wenn Sie die Immobilie verkaufen oder das Darlehen vorzeitig ablösen wollen: Die Vorfälligkeitsentschädigung kann von der Restschuld abhängen. Bei einer Restschuldversicherung sichert die Versicherung die Restschuld für den Todesfall ab.

Restschuld und Anschlussfinanzierung

Für die Anschlussfinanzierung ist die Höhe der Restschuld entscheidend: Je geringer sie ist, desto weniger müssen Sie zu den dann gültigen Zinsen aufnehmen. Bei steigenden Zinsen kann eine hohe Restschuld die monatliche Belastung stark erhöhen. Planen Sie daher von Anfang an mit einer Tilgung, die die Restschuld in einem für Sie vertretbaren Rahmen hält. Einige Banken bieten ein Forward-Darlehen an, mit dem Sie den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung bereits Monate vor Fälligkeit sichern können – so gehen Sie das Zinsänderungsrisiko für die Restschuld gezielt an.

So planen Sie die Restschuld

Wählen Sie Tilgung und Laufzeit so, dass die Restschuld am Ende der Zinsbindung für Sie tragbar ist – entweder weil Sie sie aus Eigenmitteln tilgen können oder weil die Anschlussfinanzierung zu vertretbaren Raten möglich ist. Rechnen Sie mit einem Baufinanzierungsrechner verschiedene Szenarien durch (z. B. 2 %, 3 % oder 4 % anfängliche Tilgung) und prüfen Sie die Restschuld nach 10, 15 und 20 Jahren. Nutzen Sie Sondertilgungen, sofern im Darlehensvertrag vorgesehen – sie senken die Restschuld und die künftigen Zinsen. Rechtzeitig vor Ende der Zinsbindung sollten Sie die Anschlussfinanzierung angehen und mehrere Darlehensangebote einholen, um die Restschuld zu günstigen Konditionen weiter zu finanzieren.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen – sowohl für die Erstfinanzierung als auch für die Anschlussfinanzierung Ihrer Restschuld. Der Service ist kostenlos.

Die Restschuld wird in Ihrem Darlehensvertrag nicht als fester Betrag genannt, sondern ergibt sich aus der Darlehenshöhe abzüglich aller Tilgungen. Sie können sie jederzeit bei Ihrer Bank erfragen oder mit einem Tilgungsplan bzw. Baufinanzierungsrechner selbst berechnen. Bei der jährlichen Kontoübersicht teilt die Bank in der Regel die aktuelle Restschuld mit. So behalten Sie im Blick, wie viel Sie noch schulden und wie viel bei der Anschlussfinanzierung zu refinanzieren ist.

Zusammenfassend ist die Restschuld der noch offene Darlehensbetrag; ihre Höhe beeinflusst die Anschlussfinanzierung und die Gesamtkosten Ihrer Baufinanzierung.

Häufige Fragen zum Thema Restschuld