Courtage - informativ und verständlich erklärt

Die Courtage ist die Vergütung eines Maklers oder Vermittlers für seine Leistung. Im Immobilienbereich wird sie oft synonym mit der Maklerprovision verwendet: Der Makler erhält einen prozentualen Anteil am Kaufpreis oder an der Miete, wenn er Verkäufer und Käufer bzw. Vermieter und Mieter zusammengeführt hat. Wer die Courtage trägt und in welcher Höhe, wird im Maklervertrag geregelt. Im Folgenden erfahren Sie, wie die Courtage funktioniert, worauf Sie achten sollten und wie sie sich auf die Finanzierung auswirkt.

Was ist die Courtage? Definition und Berechnung

Die Courtage wird in der Regel als Prozentsatz des Kaufpreises oder der Gesamtmiete vereinbart. Üblich sind je nach Region und Objekt z. B. 3 bis 7 Prozent des Kaufpreises bzw. zwei bis drei Monatsmieten. Die genaue Höhe und die Tragung (Verkäufer, Käufer oder geteilt) hängen vom Vertrag und von der regionalen Praxis ab. In einigen Bundesländern gilt das Bestellerprinzip: Wer den Makler beauftragt, trägt die Courtage. Ohne Auftrag des Käufers darf der Käufer in diesen Fällen nicht zur Zahlung verpflichtet werden. Die Courtage wird in der Regel mit Abschluss des Kauf- oder Mietvertrags fällig.

Für die Baufinanzierung ist relevant: Wenn Sie als Käufer die Courtage zahlen müssen, erhöht das Ihre Gesamtkosten und damit den Finanzierungsbedarf. Die Courtage zählt zu den Nebenkosten des Erwerbs – zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbuch. Wenn Sie die Kaufnebenkosten mitfinanzieren wollen, müssen Sie prüfen, ob Ihre Bank das unterstützt und bis zu welcher Höhe; oft wird nur ein Teil der Nebenkosten mitfinanziert, sodass ein Teil aus Eigenkapital kommen muss.

Bestellerprinzip und Käuferprovision

In Bundesländern mit Bestellerprinzip (z. B. Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein) zahlt grundsätzlich der Auftraggeber des Maklers – meist der Verkäufer. Der Käufer ist nur zur Courtage verpflichtet, wenn er den Makler selbst beauftragt hat. In anderen Bundesländern kann die Courtage vertraglich dem Käufer auferlegt oder geteilt werden. Vor Vertragsunterzeichnung sollten Sie daher immer klären, wer in welcher Höhe zahlt – sonst können unerwartete Kosten auf Sie zukommen.

Warum ist die Courtage wichtig?

Für Käufer und Verkäufer beeinflusst die Courtage die Nettokosten bzw. den Nettoerlös des Geschäfts. Bei einer Baufinanzierung können Maklerkosten als Nebenkosten anfallen und den Finanzierungsbedarf erhöhen. Wer die Courtage trägt, sollte vor Vertragsschluss geklärt sein. Für den Makler ist die Courtage seine Einnahme für Suche, Besichtigungen, Verhandlung und Abwicklung. Für Sie als Käufer bedeutet eine von Ihnen zu tragende Courtage: Sie müssen sie in Ihrer Finanzierungsplanung berücksichtigen – entweder aus Eigenkapital oder als Teil der mitfinanzierten Nebenkosten.

Wenn Sie über einen Makler kaufen, prüfen Sie den Maklervertrag auf Klauseln zu Provision, Erfolgsfall und Mitwirkung Dritter. Bei Kauf können Maklerkosten Teil der Eigenkapital- bzw. Finanzierungsplanung sein – rechnen Sie sie in Ihre Gesamtkosten ein und prüfen Sie, ob Ihr Finanzierungsrahmen dafür ausreicht. Ein Baufinanzierungsberater kann Ihnen helfen, die Gesamtkosten inklusive Nebenkosten zu kalkulieren. In Regionen mit hohen Immobilienpreisen kann die Courtage einen beträchtlichen Betrag ausmachen – bei 5 Prozent Courtage auf einen Kaufpreis von 400.000 Euro sind das 20.000 Euro. Diese Summe müssen Sie entweder aus Eigenkapital bestreiten oder in die Finanzierung einplanen, sofern die Bank Nebenkosten mitfinanziert. Die genaue Regelung zur Tragung der Courtage sollte vor Vertragsunterzeichnung schriftlich festgehalten werden.

Die Courtage ist in der Regel erst bei Vertragsabschluss (Kauf oder Miete) fällig – der Makler erhält sie, wenn das Geschäft zustande kommt. Bei Kauf können Sie die Courtage oft nicht von der Finanzierung trennen: Sie müssen sie aus Eigenkapital zahlen oder in die mitfinanzierte Summe einbeziehen, sofern die Bank Nebenkosten mitfinanziert. Wenn Sie als Käufer die Courtage tragen müssen, sollten Sie sie in Ihrer Finanzierungsplanung von vornherein berücksichtigen – zusammen mit Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag.

Nicht alle Banken finanzieren die Kaufnebenkosten mit; oft wird nur ein Teil oder nur die reine Kaufpreissumme bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf gewährt. Die Courtage erhöht dann Ihren Eigenkapitalbedarf. Ein Baufinanzierungsberater kann Ihnen helfen, die Gesamtkosten inklusive Courtage zu kalkulieren und Angebote zu vergleichen, die zu Ihrem Finanzierungsrahmen passen.

So gehen Sie mit der Courtage um

Vereinbaren Sie vor Auftragserteilung, wer die Courtage in welcher Höhe trägt und wann sie fällig wird. Prüfen Sie den Maklervertrag auf Klauseln zu Provision, Erfolgsfall und Mitwirkung Dritter. Bei Kauf können Maklerkosten Teil der Eigenkapital- bzw. Finanzierungsplanung sein – rechnen Sie sie in Ihre Gesamtkosten ein. Informieren Sie sich in Ihrem Bundesland über das Bestellerprinzip und Ihre Rechte als Käufer. Wenn Sie die Courtage tragen müssen, holen Sie mehrere Angebote ein und vergleichen Sie die Konditionen – die Courtage ist oft verhandelbar.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote für Ihre Baufinanzierung einholen; die Finanzierung kann auch die Gesamtkosten inklusive möglicher Maklerkosten abdecken. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend ist die Courtage die Maklervergütung für die Vermittlung – die Tragung und Höhe sollten vertraglich klar geregelt sein.

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Häufige Fragen zum Thema Courtage