Darlehensarten - informativ und verständlich erklärt

Bei der Baufinanzierung kommen verschiedene Darlehensarten zum Einsatz. Die bekannteste ist das Annuitätendarlehen mit gleichbleibender Rate aus Zins und Tilgung. Daneben gibt es z. B. Tilgungsdarlehen, endfällige Darlehen, Forward-Darlehen und Bauspardarlehen. Die Wahl der Darlehensart beeinflusst die monatliche Belastung und die Gesamtkosten. Im Folgenden erfahren Sie, welche Darlehensarten es gibt, worin sie sich unterscheiden und wann welche Art sinnvoll ist.

Was sind die wichtigsten Darlehensarten?

Beim Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate (Annuität) gleich; der Zinsanteil sinkt, der Tilgungsanteil steigt. Es ist die mit Abstand häufigste Form der Baufinanzierung und bietet Planungssicherheit. Beim Tilgungsdarlehen bleibt die Tilgungsrate konstant, die Gesamtrate sinkt mit der Zeit – die Belastung nimmt also ab. Beim endfälligen Darlehen wird die Kreditsumme erst am Laufzeitende zurückgezahlt; während der Laufzeit zahlen Sie nur Zinsen. Das Forward-Darlehen sichert einen Zinssatz für eine künftige Aufnahme (z. B. Anschlussfinanzierung). Das Bauspardarlehen entsteht aus einem Bausparvertrag und hat einen im Vertrag festgelegten Zinssatz.

Zusätzlich unterscheidet man nach Zinsbindung: Festzinsdarlehen mit fester Laufzeit (z. B. 10, 15 oder 20 Jahre) und variable Darlehen, bei denen der Zins an die Marktentwicklung angepasst wird. Für die meisten Bauherren und Käufer ist das Festzins-Annuitätendarlehen die erste Wahl – es kombiniert planbare Raten mit einer klaren Laufzeit.

Kombination mehrerer Darlehensarten

In der Praxis werden oft mehrere Darlehensarten kombiniert: z. B. Annuitätendarlehen der Bank plus Bauspardarlehen (Kombinationsfinanzierung) oder ein Forward-Darlehen für die Anschlussfinanzierung neben einem laufenden Annuitätendarlehen. Wichtig ist, die Laufzeiten und Raten aufeinander abzustimmen, damit die Gesamtbelastung tragbar bleibt und Sie nicht mit mehreren großen Raten gleichzeitig in die Anschlussfinanzierung gehen. Ein Baufinanzierungsberater kann Sie bei der optimalen Mischung unterstützen.

Warum ist die Wahl der Darlehensart wichtig?

Für den Kreditnehmer bestimmt die Darlehensart die Höhe und den Verlauf der Raten sowie die Planbarkeit. Das Annuitätendarlehen bietet die meiste Planungssicherheit und ist am weitesten verbreitet. Tilgungs- und endfällige Darlehen spielen oft in Sonderkonstellationen (z. B. mit Kapitalanlage oder geplantem Verkauf) eine Rolle. Die Zinsbindung (fest oder variabel) ist eine weitere Unterscheidung, die alle Darlehensarten betrifft – bei der Baufinanzierung überwiegt in Deutschland das Festzinsdarlehen, um das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen.

Die Darlehensart beeinflusst auch die Gesamtkosten: Beim endfälligen Darlehen zahlen Sie über die Laufzeit nur Zinsen und keine Tilgung – die Restschuld bleibt gleich, die Zinskosten sind höher als bei einem tilgenden Darlehen. Beim Annuitätendarlehen sinkt die Restschuld kontinuierlich; die Zinskosten nehmen mit der Zeit ab. Für den Vergleich verschiedener Darlehensangebote sollten Sie daher immer den Effektivzins und die Gesamtkosten über die geplante Laufzeit heranziehen. Welche Darlehensart für Sie passt, hängt auch von Ihrer Lebensplanung ab: Wer in einigen Jahren verkaufen oder umschulden will, kann mit einem kürzeren Festzins oder einem endfälligen Darlehen planen; wer langfristig im Objekt bleiben will, wählt oft ein Annuitätendarlehen mit längerer Zinsbindung und moderater Tilgung, um die Restschuld bis zur Anschlussfinanzierung zu reduzieren.

Die Zinsbindung ist von der Darlehensart zu unterscheiden: Ein Annuitätendarlehen kann mit fester Zinsbindung (z. B. 10 oder 15 Jahre) oder mit variablem Zins vereinbart werden. In Deutschland überwiegt bei der Baufinanzierung das Festzinsdarlehen, um das Zinsänderungsrisiko zu begrenzen. Bei der Kombination mehrerer Darlehensarten – z. B. Annuitätendarlehen der Bank und Bauspardarlehen – sollten die Laufzeiten und Raten aufeinander abgestimmt sein, damit die Gesamtbelastung planbar bleibt und Sie nicht mit mehreren großen Raten gleichzeitig in die Anschlussfinanzierung gehen.

So wählen Sie die passende Darlehensart

Das endfällige Darlehen eignet sich nur für Sonderfälle, in denen die Rückzahlung am Laufzeitende sichergestellt ist – z. B. durch Verkauf der Immobilie, Erbschaft oder Ablauf einer Kapitalanlage. Für die meisten Bauherren und Käufer ist das Annuitätendarlehen die erste Wahl.

Prüfen Sie mit einem Baufinanzierungsrechner oder Berater, ob für Sie ein Tilgungsdarlehen, eine Kombination mit Bauspardarlehen oder ein Forward-Darlehen infrage kommt. Vergleichen Sie konkrete Darlehensangebote für die in Frage kommenden Arten. Wenn Sie bereits einen Bausparvertrag haben, kann das Bauspardarlehen einen Teil der Finanzierung abdecken – dann müssen Sie die Laufzeiten und Raten von Bauspardarlehen und Bankdarlehen aufeinander abstimmen.

Die Laufzeit der Zinsbindung ist unabhängig von der gewählten Darlehensart: Sie können ein Annuitätendarlehen mit 10, 15 oder 20 Jahren Zinsbindung wählen. Nach Ablauf müssen Sie die Restschuld refinanzieren – entweder bei derselben Bank oder bei einem anderen Anbieter. Für die Anschlussfinanzierung kann ein Forward-Darlehen sinnvoll sein, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und den Zinssatz schon heute sichern wollen – dafür zahlen Sie in der Regel einen Aufschlag. Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote für verschiedene Darlehensarten einholen und vergleichen. Der Service ist kostenlos.

Die anfängliche Tilgung (z. B. 2 oder 3 %) beeinflusst die Laufzeit und die Restschuld am Ende der Zinsbindung. Vergleichen Sie konkrete Angebote für die infrage kommenden Darlehensarten. Der Effektivzins und die Gesamtkosten über die Laufzeit sind der beste Vergleichsmaßstab. Zusammenfassend unterscheiden sich Darlehensarten vor allem durch Tilgungsweise und Zinsfestlegung – das Annuitätendarlehen dominiert bei der Baufinanzierung.

Häufige Fragen zum Thema Darlehensarten