Forward-Darlehen - informativ und verständlich erklärt

Ein Forward-Darlehen ist eine Baufinanzierung, bei der Zinssatz und Konditionen bereits jetzt vereinbart werden, die Auszahlung aber erst zu einem späteren Zeitpunkt erfolgt – typischerweise bis zu 36 Monate nach Vertragsabschluss. So können Sie sich niedrige Zinsen sichern, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung demnächst endet. Im Folgenden erfahren Sie, wie das Forward-Darlehen funktioniert, wann es sinnvoll ist und worauf Sie achten sollten.

Was ist ein Forward-Darlehen? Definition und Merkmale

Der Darlehensnehmer schließt mit der Bank einen Vertrag, in dem Darlehenshöhe, Zinssatz und Laufzeit festgelegt werden. Die Auszahlung erfolgt erst zu einem vereinbarten zukünftigen Termin – z. B. wenn Ihr bestehendes Darlehen ausläuft. Bis zur Auszahlung fallen in der Regel keine Zinsen oder Tilgung an. Dafür verlangt die Bank meist einen Aufschlag auf den aktuellen Zinssatz (Forward-Aufschlag), der die längere Bindung reflektiert. Die Forward-Zinsen setzen sich damit aus dem Referenzzinssatz und diesem Aufschlag zusammen.

Typische Vorlaufzeiten liegen zwischen 12 und 36 Monaten. Je länger die Zeit bis zur Auszahlung, desto höher in der Regel der Forward-Aufschlag – die Bank trägt das Risiko, dass die Marktzinsen bis dahin steigen. Für Sie bedeutet das: Sie tauschen Planungssicherheit gegen einen etwas höheren Zinssatz im Vergleich zu einem sofort auszahlbaren Darlehen. Ob sich das lohnt, hängt von Ihrer Erwartung zur Zinsentwicklung und von den konkreten Konditionen ab. Vergleichen Sie mehrere Anbieter und den Effektivzins inklusive Forward-Aufschlag.

Wann kommt die Auszahlung?

Der Auszahlungstermin wird im Darlehensvertrag festgelegt – z. B. der Tag, an dem Ihre aktuelle Zinsbindungsfrist endet. Ab dann beginnt die Kreditlaufzeit und Sie zahlen Annuität (Zins und Tilgung). Bis dahin müssen Sie in der Regel keine Raten leisten. Wenn Sie das Forward-Darlehen vor der Auszahlung nicht mehr brauchen (z. B. weil Sie die Immobilie verkaufen), kann eine Vorfälligkeitsentschädigung anfallen – die Bedingungen stehen im Vertrag.

Warum ist das Forward-Darlehen wichtig?

Für die Anschlussfinanzierung bietet es Planungssicherheit: Sie wissen schon heute, zu welchem Zinssatz Sie anschließend finanzieren. In einer Phase niedriger Zinsen kann das die Gesamtkosten senken. Ohne Forward-Darlehen müssten Sie erst bei Fälligkeit ein neues Darlehensangebot einholen – dann können die Zinsen bereits gestiegen sein. Besonders wenn Ihre aktuelle Zinsbindung in ein bis drei Jahren endet und Sie mit steigenden Zinsen rechnen, kann sich die frühzeitige Sicherung lohnen.

Nachteilig kann der Forward-Aufschlag sein: Er reduziert die Ersparnis gegenüber einem späteren Abschluss. Wenn die Zinsen bis zur Fälligkeit sinken, hätten Sie ohne Forward-Darlehen möglicherweise günstigere Konditionen bekommen. Das Forward-Darlehen ist daher eine Wette auf steigende oder zumindest stabile Zinsen – wer das Risiko steigender Zinsen vermeiden will, nimmt den Aufschlag in Kauf.

Nicht jede Bank bietet Forward-Darlehen für alle Vorlaufzeiten an; die Spanne reicht oft von 12 bis 36 Monaten. Der Forward-Aufschlag wird in der Regel pro Monat Vorlauf berechnet – je näher der Auszahlungstermin rückt, desto geringer der Aufschlag. Wenn Sie unsicher sind, ob Sie sich für 24 oder 36 Monate Vorlauf absichern wollen, können Sie die Gesamtkosten für beide Varianten vergleichen; manchmal lohnt sich ein kürzerer Vorlauf trotz des Risikos steigender Zinsen.

Viele Banken bieten Forward-Darlehen mit Vorlaufzeiten von 12, 24 oder 36 Monaten an. Je kürzer die Vorlaufzeit, desto geringer ist in der Regel der Forward-Aufschlag – dafür steigt das Risiko, dass die Zinsen bis zur Auszahlung steigen. Der Abschluss eines Forward-Darlehens lohnt sich besonders, wenn Ihre aktuelle Zinsbindung in absehbarer Zeit endet und Sie sich nicht dem Risiko aussetzen wollen, zum Fälligkeitszeitpunkt deutlich höhere Zinsen zu zahlen. Die Bank prüft bei der Vergabe Ihre Bonität und die Beleihung der Immobilie; die Anforderungen entsprechen in der Regel denen eines sofort auszahlbaren Darlehens. Die Laufzeit und der Tilgungssatz werden im Vertrag festgelegt – nach der Auszahlung zahlen Sie wie bei einem normalen Annuitätendarlehen eine gleichbleibende monatliche Rate, bis die Zinsbindung endet und eine Anschlussfinanzierung ansteht.

So nutzen Sie ein Forward-Darlehen

Prüfen Sie, wie lange Ihre aktuelle Zinsbindungsfrist noch läuft und ob die Bank Forward-Darlehen mit passendem Auszahlungszeitpunkt anbietet. Vergleichen Sie den effektiven Zinssatz inklusive Forward-Aufschlags mit dem, was Sie bei sofortiger Auszahlung oder bei Warten bis zur Fälligkeit erhalten würden. Ein Baufinanzierungsberater kann die Optionen durchrechnen. Fragen Sie auch nach der Länge der möglichen Vorlaufzeit und nach den Bedingungen bei vorzeitiger Ablösung – falls sich Ihre Pläne ändern. Die Auszahlung erfolgt in einer Summe oder in vereinbarten Tranchen; bis dahin haben Sie keine Zins- oder Tilgungsverpflichtung. Bei vorzeitiger Kündigung können Vertragsstrafen anfallen – die Bedingungen stehen im Darlehensvertrag. Der Abschluss lohnt sich, wenn Sie mit steigenden Zinsen rechnen und die Anschlussfinanzierung planen. Die Vorlaufzeit und der Forward-Aufschlag sollten Sie vor der Entscheidung vergleichen. Ein Baufinanzierungsrechner kann Szenarien durchrechnen.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen – auch für Forward-Darlehen und Anschlussfinanzierung. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend eignet sich das Forward-Darlehen, um sich frühzeitig günstige Zinsen für die Anschlussfinanzierung zu sichern – der Forward-Aufschlag sollte dabei einkalkuliert werden.

Häufige Fragen zum Thema Forward-Darlehen