Hypothek - informativ und verständlich erklärt

Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht an einer Immobilie, das als Sicherheit für ein Darlehen dient und im Grundbuch eingetragen wird. Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek an die konkrete Forderung gebunden: Sie schrumpft mit der Tilgung und erlischt, wenn das Darlehen vollständig zurückgezahlt ist. In der Praxis verwenden die meisten Banken heute die Grundschuld; die Hypothek spielt vor allem noch in älteren Verträgen oder in der Umgangssprache eine Rolle. Im Folgenden erfahren Sie, was die Hypothek von der Grundschuld unterscheidet und wann sie relevant ist.

Was ist die Hypothek? Definition und Abgrenzung

Der Darlehensgeber erhält das Recht, die Immobilie zu verwerten, wenn der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht nachkommt. Die Höhe der Hypothek entspricht der Restschuld – mit jeder Tilgung sinkt der gesicherte Betrag. Bei der Grundschuld bleibt der eingetragene Betrag dagegen unverändert; sie erlischt nicht mit der Tilgung und kann für ein Folgedarlehen weitergenutzt werden. Daher bevorzugen Banken die Grundschuld. Beide Sicherheiten werden in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen; die Kosten für den Grundbucheintrag trägt in der Regel der Darlehensnehmer.

Für die Bank bringt die Hypothek den Nachteil, dass sie bei einer Anschlussfinanzierung nach Tilgung eine neue Sicherheit eintragen lassen müsste – die alte Hypothek ist dann erloschen. Bei der Grundschuld kann sie die bestehende Eintragung umwidmen und spart so Notar- und Grundbuchkosten. Aus diesem Grund hat sich die Grundschuld in der deutschen Baufinanzierung durchgesetzt; neue Verträge sehen fast ausnahmslos eine Grundschuld vor.

Wann erlischt die Hypothek?

Die Hypothek erlischt mit der vollständigen Tilgung des gesicherten Darlehens. Im Grundbuch bleibt der Eintrag zunächst stehen – zur Bereinigung kann eine Löschung beantragt werden. Dafür erteilt die Bank eine Löschungsbewilligung; mit dieser kann der Darlehensnehmer die Löschung beim Grundbuchamt beantragen. Im Gegensatz zur Grundschuld, die ohne Löschung im Grundbuch verbleibt und für ein neues Darlehen genutzt werden kann, entfällt bei der Hypothek mit der Tilgung automatisch der Sicherungswert – der Eintrag wird dann „buchtechnisch“ wertlos, sollte aber dennoch gelöscht werden, um Klarheit zu schaffen.

Warum wird heute meist die Grundschuld gewählt?

Die Grundschuld ist flexibler: Nach Tilgung kann sie für eine Anschlussfinanzierung oder ein neues Darlehen umgewidmet werden, ohne erneute Eintragung. Bei der Hypothek müsste nach Tilgung gelöscht und bei neuem Darlehen wieder eingetragen werden – das verursacht zusätzliche Kosten. Rechtlich sind beide Sicherheiten für die Bank gleichwertig; die Grundschuld hat sich in der Baufinanzierung durchgesetzt. Wenn Sie einen älteren Darlehensvertrag haben, kann dort noch von einer Hypothek die Rede sein – die Sicherheit funktioniert gleich, nur das Schicksal nach Tilgung unterscheidet sich.

Für Sie als Kreditnehmer bringt die Grundschuld den Vorteil, dass bei einer Anschlussfinanzierung oft keine neuen Eintragungskosten anfallen – die bestehende Grundschuld wird umgewidmet. Bei einer Hypothek müssten Sie nach Tilgung löschen lassen und bei neuem Darlehen erneut eintragen lassen. Die Nebenkosten wären damit bei jeder Anschlussfinanzierung höher.

Im Grundbuch wird bei einer Hypothek vermerkt, dass sie für eine bestimmte Forderung bestellt ist; mit der Tilgung sinkt der gesicherte Betrag. Bei der Grundschuld ist der eingetragene Betrag dagegen fest – er ändert sich nicht mit der Tilgung. Wenn in Ihrem Grundbuch noch eine Hypothek aus älterer Zeit eingetragen ist, erlischt sie mit der vollständigen Tilgung des zugehörigen Darlehens.

Zur Bereinigung des Grundbuchs können Sie dennoch eine Löschung beantragen – die Bank erteilt dazu eine Löschungsbewilligung. Die Kosten für die Löschung (Grundbuchamt) trägt in der Regel der Eigentümer. Für neue Darlehen werden heute praktisch nur noch Grundschulden bestellt; der Begriff Hypothek wird im Alltag aber oft noch synonym für die Absicherung eines Darlehens durch ein Grundpfandrecht verwendet. Bei neuen Verträgen wird fast ausnahmslos die Grundschuld bestellt. Alte Hypotheken können noch im Grundbuch stehen; bei Volltilgung erlischt die Hypothek automatisch. Für neue Baufinanzierungen wird praktisch immer die Grundschuld gewählt.

So ordnen Sie Hypothek und Grundschuld ein

Wenn in Ihrem Darlehensvertrag von einer Grundschuld die Rede ist, haben Sie die übliche Sicherheit. Bei älteren Verträgen kann noch eine Hypothek eingetragen sein. Die Eintragung erfolgt wie bei der Grundschuld in Abteilung III des Grundbuchs; die Kosten trägt in der Regel der Darlehensnehmer. Nach Tilgung erlischt die Hypothek automatisch – eine Löschungsbewilligung ist dennoch sinnvoll, um das Grundbuch zu bereinigen. Wenn Sie unsicher sind, ob bei Ihrem Vertrag eine Hypothek oder Grundschuld eingetragen ist, können Sie einen Grundbuchauszug einholen – in Abteilung III ist die Art des Grundpfandrechts vermerkt.

Hier kommt baufi-netz.de ins Spiel: Über den Baufinanzierung-Vergleich von baufi-netz.de können Sie unverbindlich Angebote einholen; die Sicherheit wird in der Regel als Grundschuld bestellt. Der Service ist kostenlos.

Zusammenfassend ist die Hypothek eine mit der Forderung verbundene Sicherheit, die mit der Tilgung erlischt – in der Praxis hat die Grundschuld sie abgelöst.

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Häufige Fragen zum Thema Hypothek