Ein Nachrangdarlehen ist ein Darlehen, das im Rang hinter anderen Forderungen steht – bei Insolvenz oder Liquidation des Schuldners werden zuerst die vorrangigen Gläubiger (z. B. Bank mit Grundschuld, Lieferanten mit Absicherung) bedient; das Nachrangdarlehen wird erst danach befriedigt. Wegen dieses höheren Risikos verlangt der Kreditgeber in der Regel höhere Zinsen. In der Baufinanzierung spielen Nachrangdarlehen vor allem bei Gesellschafter- oder Verwandtendarlehen oder bei mehreren Finanzierungsschichten eine Rolle. Im Folgenden erfahren Sie, was ein Nachrangdarlehen ist, wann es vorkommt und worauf Sie achten sollten.
Was ist ein Nachrangdarlehen? Definition
Der Rang bestimmt die Reihenfolge der Befriedigung bei Zahlungsunfähigkeit oder Insolvenz. Ein vorrangiges Darlehen (z. B. erststellig gesichert durch Grundschuld) wird vor einem nachrangigen bedient. Das Nachrangdarlehen steht vertraglich oder gesetzlich hinter anderen Forderungen – der Kreditnehmer (oder Dritter) verpflichtet sich, das Darlehen erst nach den vorrangigen Gläubigern zurückzuzahlen. Typisch ist die schriftliche Rangrücktrittserklärung oder eine entsprechende Klausel im Darlehensvertrag. Das Nachrangdarlehen ist kein Eigenkapital, aber wirkt aus Sicht vorrangiger Gläubiger eigenkapitalähnlich, weil es erst nach ihnen bedient wird und so deren Risiko mindert.
Einsatz in der Baufinanzierung
Bei mehreren Darlehen (z. B. Bankdarlehen und Gesellschafterdarlehen) kann das Gesellschafterdarlehen nachrangig gestellt werden – die Bank erhält Vorrang und ist besser abgesichert. So akzeptiert die Bank oft eine höhere Gesamtverschuldung, weil ihr Darlehen zuerst bedient wird. Der Nachranggeber (z. B. Verwandter, Bauträger) trägt das Risiko, bei Insolvenz leer auszugehen oder nur einen Teil zurückzubekommen. Die Bank wird in der Regel eine Rangrücktrittserklärung des Nachranggebers verlangen und im Grundbuch oder vertraglich abgesichert sein.
Warum ist das Nachrangdarlehen wichtig?
Es ermöglicht Finanzierungen, die mit rein vorrangigen Mitteln nicht zustande kämen – z. B. wenn die Bank nur bis zu einem bestimmten Beleihungsauslauf finanziert und der Rest durch nachrangiges Darlehen (z. B. von Familienangehörigen) gedeckt wird. Für den Nachranggeber ist das Risiko höher; er wird oft mit einem höheren Zinssatz oder einer Beteiligung am Erfolg entschädigt. Für den Kreditnehmer kann das Nachrangdarlehen die Kreditzusage der Bank sichern oder die Darlehenshöhe ergänzen. Die genauen Kreditkonditionen und die Rangfolge müssen klar vereinbart und dokumentiert werden.
Risiken für den Nachranggeber
Bei Insolvenz oder Zwangsverwertung der Immobilie werden vorrangige Gläubiger zuerst bedient. Das Nachrangdarlehen erhält nur, was danach übrig bleibt – im schlimmsten Fall nichts. Der Nachranggeber sollte sich nur beteiligen, wenn er dieses Risiko tragen kann und will und die Bonität des Schuldners sowie den Wert der Sicherheiten realistisch einschätzt. Rechtliche Beratung ist empfehlenswert.
So gehen Sie mit einem Nachrangdarlehen um
Als Nehmer: Klären Sie mit der Bank, ob und in welcher Form sie ein nachrangiges Darlehen akzeptiert (Rangrücktritt, Form der Unterordnung). Lassen Sie die Rangfolge und die Rechte des Nachranggebers im Vertrag und ggf. in der Grundbuchabteilung eindeutig regeln. Als Geber: Lassen Sie sich die Rangfolge und die Folgen bei Insolvenz erklären; prüfen Sie die Kreditwürdigkeit des Schuldners und die Werthaltigkeit der Immobilie. Ein Kreditvergleich für die vorrangige Baufinanzierung hilft, die Bankkonditionen zu optimieren; das Nachrangdarlehen planen Sie separat mit dem Nachranggeber.
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Zusammenfassend ist das Nachrangdarlehen ein Darlehen mit untergeordnetem Rang – es erleichtert oft die Bankfinanzierung, birgt für den Geber aber ein höheres Ausfallrisiko.
Häufige Fragen zum Thema Nachrangdarlehen
Ist ein Nachrangdarlehen Eigenkapital?
Nein. Es ist Fremdkapital, wird aber aus Sicht vorrangiger Gläubiger oft wie Eigenkapital behandelt, weil es erst nach ihnen bedient wird und so deren Risiko senkt.
Wer gibt typischerweise Nachrangdarlehen?
Gesellschafter, Familienangehörige, Bauträger oder spezialisierte Investoren. Banken vergeben in der Regel vorrangige Darlehen und verlangen ggf. Nachrang von anderen Geldgebern.
Kann die Bank ein Nachrangdarlehen verlangen?
Die Bank kann als Bedingung für ihre Finanzierung verlangen, dass weitere Mittel (z. B. von Ihnen oder Dritten) nachrangig gestellt werden. Dann müssen Sie eine Rangrücktrittserklärung abgeben oder der Dritte muss sie abgeben.
Was ist eine Rangrücktrittserklärung?
Eine Erklärung, mit der sich der Gläubiger gegenüber der Bank verpflichtet, im Insolvenzfall erst nach der Bank bedient zu werden. Sie sichert der Bank den Vorrang.
Sind die Zinsen für Nachrangdarlehen höher?
Oft ja – wegen des höheren Risikos. Die genaue Verzinsung ist Verhandlungssache zwischen Geber und Nehmer.
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